Over badkamers, toiletten en onbewuste onbekwaamheid

Een kennis vroeg me laatst of ik kon meekijken bij het aanvragen van de financiering voor een verbouwing in zijn woning. Het huis uit eind jaren 60 had al wat moderniseringen gehad maar de sanitaire ruimtes mochten wel naar deze eeuw worden getild. Zeker omdat in de loop van de tijd nieuwe tegels over de oude zijn geplakt, zal de woning nadat de upgrades zijn doorgevoerd effectief zelfs iets meer ruimte gaan bieden.

In eerste instantie hadden ze overwogen om dit jaar de badkamer te doen, de toiletten beneden en boven dan een jaar later. De aannemer die het karwei gaat uitvoeren had ze echter geadviseerd om alles in een keer te doen, naast dat ze dan ineens klaar zijn, is het goedkoper en lopen ze geen risico op kleurverschillen in gebruikte tegels.

Goed idee, alles combineren met elkaar, maar één keer rommel in huis én financieel voordeliger.

Nu heeft mijn kennis in het verleden, toen hij het huis kocht samen met zijn partner, een hypotheek gesloten bij een bank die verschillende afzetkanalen heeft. Zijn allereerste hypotheek, voor het huis waar hij alleen in woonde, had hij bij een bankadviseur afgesloten, maar daar had hij, volgens eigen zeggen, niet veel toegevoegde waarde in gezien.

Als je een hypotheek wilt afsluiten ben je in ons landje vrij om te kiezen hoe je een woningfinanciering regelt. Zo kun je rechtstreeks naar een bank, naar een onafhankelijk financieel adviseur of je kunt terecht op een internet platform. Je krijgt dan geen advies, dit noemen ze in goed Nederlands, execution only. Dat houdt in dat het platvorm dat tussen jou en de bank in zit alleen een doorgeefluik is. Ze voeren uit wat jij als klant ze vraagt, zonder inhoudelijk naar jouw financieringsaanvraag te kijken.

Om een hypotheekaanvrager tegen zichzelf in bescherming te nemen moet iedereen die een hypotheek zonder advies, execution only dus, wil afsluiten, een zogenaamde kennis en ervaringstoets doen. Die toets heeft geen wettelijke basis maar je moet hem wel halen voor je verder kunt in het aanvraagproces.

Afhankelijk van het platform waar iemand zijn hypotheek wil afsluiten is de test makkelijk of moeilijker, maar bijna altijd mag je hem vaker proberen. Je zal dus altijd slagen voor de toets en dan doorgaan met je aanvraag. Als ik op de site van de consumentenbond kijk wordt daar als voorbeeld voor wie voor execution only iets zou kunnen zijn het volgende geschreven;

Je koopt voor het eerst een huis en je wilt een annuïteiten of een lineaire hypotheek afsluiten. 

Je stroomt door naar een ander huis met een lineaire hypotheek, aflossingsvrije hypotheek of annuïteitenhypotheek.

Je deinst niet terug voor financiële termen.

Je vindt het leuk om zelf je financiële zaken te regelen en hebt hier tijd voor.

Bij het doornemen van de map met zijn financiële gegevens zag ik dat de hypotheek die op zijn huis rust maar uit één enkel leningdeel bestond. Mijn nekharen gingen meteen overeind staan. Verder bladerend zag ik dat hij via zo’n internet platform zijn hypotheek “geregeld” had.

Net zoals het makkelijk was om van de verbouwing van de badkamer en de toiletten één grote klus te maken i.p.v. twee kleinere, had hij ook één nieuwe hypotheek aangevraagd voor zijn huidige woning. Maar in tegenstelling tot tegelwerk, kun je bij een hypotheek niet zomaar de ene laag over de andere plakken. In het geval van mijn kennis had ik dus minstens 2 aparte leningdelen verwacht.

Sinds 2013 moet iedere nieuwe hypotheek, naast dat deze lening aan het huis moet worden besteed om fiscaal aftrekbaar te kunnen zijn, in maximaal 30 jaar minimaal annuïtair worden afgelost. Leningen die al bestonden op 1 januari 2013 zijn hiervan uitgezonderd.

Als je gaat verhuizen of je hypotheek oversluit moet je altijd rekening houden met de hypotheek die je al hebt lopen en de einddatum van die lening niet verlengen. De fiscus gaat namelijk uit van een jaarlijkse aflossingsstand. Als je de lening gaat verlengen klopt die aflossingsstand niet meer en voldoe je dus niet meer aan de eis dat de lening in maximaal 30 jaar minimaal annuïtair wordt afgelost.

In het geval van mijn kennis is niet aan deze eis voldaan en zou bij controle van de aangifte de renteaftrek worden geweigerd.

Nu is er nog geen controle geweest dus heeft hij geluk en kan hij het nog corrigeren, de fiscus meldt daar het volgende over op de site van de belastingdienst,

Betalingsachterstand bij aflossen hypotheek of lening - wat zijn de gevolgen?

Hebt u in of na 2013 een hypotheek of lening afgesloten? Dan bent u verplicht om deze af te lossen. Hebt u in een jaar onvoldoende afgelost? Dan hebt u een betalingsachterstand.

Dit kan gevolgen hebben voor uw recht op renteaftrek

Elke maand betaalt u een bedrag aan (hypotheek)rente en aflossing. Blijkt op 31 december van een jaar dat u te weinig hebt afgelost? Dan moet u deze achterstand het volgende jaar inhalen.

Hebt u te weinig geld om de aflossing te betalen? En kunt u dat aantonen?

Dan mag u een nieuw aflossingsschema afspreken. Volgens dit nieuwe aflossingsschema betaalt u voor de openstaande schuld een vast bedrag aan rente en aflossing. U mag zelf kiezen of u dit vaste bedrag per maand, kwartaal, halfjaar of per jaar betaalt.

Hebt u geen nieuw aflossingsschema afgesproken? En hebt u uw achterstand ook niet tijdig kunnen inhalen?

Dan voldoet u niet meer aan de aflossingseis en mag u de (hypotheek)rente niet meer aftrekken. De schuld voor uw eigen woning gaat dan over naar box 3.

Voldoet u later weer wél aan de aflossingseis?

Dan mag u de (hypotheek)rente weer aftrekken.

Betalingsachterstand door fout

Hebt u een betalingsachterstand door een onbedoelde fout in de betaling of berekening van de aflossing? Als u de fout herstelt vóór het begin van het derde jaar daarna, mag u de betaalde (hypotheek)rente blijven aftrekken.

Naast de aannemer heeft mijn kennis zelf dus ook nog een klus te klaren. In contact treden met zijn geldverstrekker en vragen om een aanpassing van de lening.

Kans hierbij is trouwens groot dat deze aanpassing via een hypotheekadviseur moet worden ingediend. Komen dus nog een keer kosten bij kijken waardoor de totale kosten nu hoger zijn dan hoe die geweest zouden zijn als een "échte hypotheekadviseur" het ineens goed had gedaan.

En terwijl mijn kennis weet dat hij zelf geen badkamer en toilet kan bouwen, dacht hij wel zelf zonder hulp zijn hypotheek te kunnen afsluiten, een mooi voorbeeld van het verschil tussen bewust onbekwaam of onbewust onbekwaam zijn.

Ik ga hem denk ik een gepersonaliseerd tegeltje voor zijn nieuwe toilet cadeau doen, daar staat dan op;

                                                                     JE WEET NIET WAT JE NIET WEET.