Wat is het verschil tussen een hypotheek afsluiten als starter of als doorstromer?

Over de marshmallowtest en een vette pechgeneratie

Je kent ze vast wel, de filmpjes waarin een kind de keuze krijgt tussen óf nu meteen een snoepje, óf twee snoepjes als ze wat langer wachten. De wat volwassener versie is het overtuigen van je kinderen dat als ze hun school afmaken, hun leven later financieel makkelijker zal zijn.

Daar wil ik het deze keer eens over hebben. Ikzelf ben van de oude studiebeurs tijd, studeren was gratis als je op tijd je diploma haalde. In mijn werk als financieel adviseur kom ik nu de oud-studenten tegen die onder het leenstelsel hun opleiding hebben gefinancierd, de zogenaamde pechgeneratie.

Studenten die vanaf 2015 met hun studie begonnen, waren volledig afhankelijk van ondersteuning door hun ouders of inkomen uit bijbanen. Er was geen "gratis" tegemoetkoming voor studiekosten. Gevolg daarvan is dat deze generatie studenten een collectieve studieschuld heeft van 11,7 miljard euro. Dat komt neer op gemiddeld € 24.000, = per student.

Een studieschuld zorgt ervoor dat aanvragers minder kunnen lenen als ze een huis willen kopen, daardoor moeten ze langer blijven huren en bouwen ze geen vermogen in de vorm van overwaarde op door de aflossing van een eigenwoningschuld.

Maar het zijn niet alleen studenten die pech hebben. De pech wordt veel breder gedragen, de hele generatie van kopers die na 2012 de woningmarkt voor het eerst is opgegaan heeft een andere positie op de woningmarkt dan starters die vóór 2013 hun eerste woning kochten.

Kopers vóór 2013 hadden de mogelijkheid om hypotheken te sluiten met uitgestelde aflossing, spaarhypotheken, beleggingshypotheken en levensverzekeringshypotheken. Eigenlijk leningsvormen waar je aflossingsvrij leent en daarnaast, onder voorwaarden, belastingvrij je aflossing bij elkaar spaart. De rente over deze leningen is 30 jaar aftrekbaar, net zoals die voor volledig aflossingsvrije leningen die zijn ingegaan vóór 2013.

Iedere starter die ná 1 januari 2013 zijn eerste huis koopt dient die lening in maximaal 30 jaar minimaal op annuïtaire basis af te lossen. Niks uitgestelde aflossing en niks aflossingsvrij meer dus. Het voordeel van deze financiering is wel dat na 30 jaar de woning volledig hypotheekvrij is. Wat dat betreft is deze financieringsvorm gunstig (je krijgt twee marshmallows!).

Woningeigenaren die al langer een eigen woning bezitten hebben vaak hun hypotheek in de jaren tussen 2020 en 2022 overgesloten naar de bizar lage hypotheekrentes van die tijd. Als deze woningeigenaren gaan verhuizen, hebben ze én het voordeel dat ze die lage rente kunnen meenemen, én het voordeel dat ze onder het oude fiscale regime vallen.

Stel nu dat een doorstromer en een starter allebei een woning willen kopen van € 400.000,=.

Een doorstromer kan dan zomaar recht hebben op het aflossingsvrij financieren van 50% van die € 400.000,= en dan ook nog eens de rente die hij nu heeft meeverhuizen, terwijl een starter volledig moet aflossen en tegen de actuele rente moet financieren.

Hoe pakt dit uit in maandlasten?

Stel die doorstromer heeft een rente van 2% en de starter moet tegen 4,5% lenen.

De doorstromer betaalt over zijn aflossingsvrije leningdeel van € 200.000, = aan rente € 333, = per maand en over het deel van € 200.000,= annuïteit € 739,= per maand aan rente en aflossing. Totaal bruto € 1.072, = per maand. En dan óók nog vaak voor een lange rentevaste periode.

De starter heeft alleen een keuze voor annuïtair of lineair lenen, bij een keuze voor het annuïtair lenen van € 400.000,= zijn de bruto maandlasten € 2.076,=.

Zolang de rente voor de doorstromer nog fiscaal aftrekbaar is zijn de netto maandlasten bij een WOZ-waarde van € 350.000,= € 831,= en voor de starter € 1.430,= per maand. Een verschil van maar liefst € 599, =.

Conclusie, de vroege koper heeft de hele zak marshmallows gekregen. Vette pech voor de starter.