Over twee verhuisdozen en één rentecontract

Laatst zat ik met twee klanten aan tafel die uit elkaar gingen. Ons makelaarskantoor mocht hun gezamenlijke woning verkopen en ze kwamen bij mij om wat advies rondom individuele hypotheekmogelijkheden alvorens ze naar de mediator gingen.

Geen ruzie. Geen gedoe over de overwaarde. Ook over de spullen waren ze het eigenlijk verrassend snel eens.

De één nam de eettafel, de ander de bank.

Tot zover liep de boedelverdeling voorspoediger dan de gemiddelde zaterdagmiddag bij IKEA.

En toen kwamen we bij de hypotheek, of eigenlijk: bij de rente.

Ze hadden nog een hypotheek met een rente die begon met een 1, nog ruim 20 jaar vast en allebei wilden ze na de verkoop weer een woning kopen.

Dus stelde ik de vraag:

Wie van jullie mag die lage rente eigenlijk meenemen?

Stilte.

Daar hadden ze nooit over nagedacht en eerlijk gezegd: daar zijn ze bepaald niet de enigen.

Toen ze ooit gingen samenwonen, hadden ze het keurig aangepakt, afspraken over eigen geld, over de woning, over wie wat had ingebracht, over wat er moest gebeuren als ze ooit uit elkaar zouden gaan.

Allemaal verstandig, maar nergens stond iets over de verhuisregeling van de hypotheek.

Dat is ook niet zo vreemd.

Wie gaat samenwonen, bespreekt meestal liever de kleur van de nieuwe keuken dan de vraag wie over zes jaar de hypotheekrente krijgt als het misgaat.

Toch kan die laatste vraag financieel een stuk belangrijker zijn dan de kleur van het aanrechtblad.

Een rente van 1 komma nog wat is inmiddels kostbaar bezit geworden

Stel dat er nog €250.000 hypotheek loopt tegen 1,8%, en een nieuwe hypotheek kost op dat moment 4%.

Dan is die oude rente ineens geen leuk historisch detail meer, naast een ruimere financiering, vertegenwoordigt die gewoon geld. Veel geld.

Over een langere rentevaste periode kan het voordeel zomaar in de tienduizenden euro’s lopen.

Mijn klanten ontdekten dus dat er behalve een woning, spaargeld en meubels nóg iets verdeeld moest worden, de hypotheekrente.

Maar kun je zo’n rente eigenlijk wel verdelen?

Soms wel.

En soms niet.

Dat hangt van de geldverstrekker en soms zelfs van het hypotheekproduct af.

Bij sommige banken moet uiteindelijk één van beide ex-partners gebruikmaken van de verhuisregeling, bij andere geldverstrekkers kunnen beide partners ieder een deel van de bestaande rentecondities meenemen.

En ook daar bestaan weer varianten in. Soms is 50/50 het uitgangspunt, soms kun je een andere verdeling afspreken en soms kan één partner alles meenemen als de ander afstand doet.

Wie denkt dat een hypotheek alleen ingewikkeld is bij het afsluiten, heeft duidelijk nog nooit geprobeerd hem netjes uit elkaar te halen.

De fout zat eigenlijk niet bij de scheiding

Bij mijn klanten zat het echte probleem eigenlijk jaren eerder, niet omdat iemand iets verkeerd had gedaan, maar omdat niemand destijds de vraag had gesteld:

“Als één van jullie deze gunstige rente inbrengt, wat spreken jullie dan af als jullie later uit elkaar gaan?”

Dat gesprek had waarschijnlijk vijf minuten geduurd.

Nu moest het worden gevoerd op een moment waarop er al genoeg andere zaken geregeld moesten worden.

En dan krijg je ineens vragen als:

De rente kwam oorspronkelijk uit de oude woning van één van beiden. Is hij dan ook van die persoon?

Of is de rente, nadat hij jaren onderdeel is geweest van de gezamenlijke hypotheek, inmiddels van beiden?

En wat als één van beiden met de kinderen in de buurt wil blijven wonen en de lage rente harder nodig heeft?

Het zijn allemaal verdedigbare standpunten.

Dat is precies het probleem.

We regelen werkelijk alles

Bij samenwonen en trouwen leggen we tegenwoordig van alles vast.

Wie hoeveel eigen geld inbrengt, wie welk aandeel van de woning heeft, wat er gebeurt met de overwaarde, wat er gebeurt met een schenking van ouders, wie wat terugkrijgt.

Soms staan er complete hoofdstukken op papier over bedragen die inmiddels allang zijn opgegaan aan een keuken, een vloer en drie keer schilderen omdat de eerste kleur toch “te grijs” bleek.

Maar over een hypotheekrente die tienduizenden euro’s waard kan zijn?

Niets.

Daarom stel ik tegenwoordig nog een vraag

Als klanten samen een woning kopen en één van beiden brengt een bestaande hypotheek met een gunstige rente mee, hoort daar wat mij betreft nog een extra gesprek bij.

Niet omdat je bij het kopen van een woning alvast enthousiast een toekomstige scheiding moet voorbereiden, dat helpt de sfeer bij de notaris meestal ook niet, maar omdat afspraken nu eenmaal het makkelijkst worden gemaakt als iedereen het nog met elkaar eens is. Mijn moeder leerde me vroeger al dat je een paraplu moest kopen als de zon scheen.

Je zou bijvoorbeeld kunnen afspreken dat degene die de gunstige rente oorspronkelijk heeft ingebracht als eerste gebruik mag maken van de verhuisregeling, of dat de rente, als de bank dat toestaat, ieder voor de helft wordt verdeeld.

Of 60/40, of dat degene die met de kinderen nieuwe woonruimte moet vinden voorrang krijgt.

Er is niet één goede oplossing.

Maar: Geen afspraak maken is óók een afspraak. Alleen meestal niet de beste.

De bank heeft ook nog iets te vertellen

Daarbij is er nog één belangrijk punt.

Wat je onderling afspreekt, verandert de hypotheekvoorwaarden van de bank niet. Als een geldverstrekker niet toestaat dat twee ex-partners de verhuisregeling verdelen, kun je thuis op papier zetten wat je wilt, maar de bank gaat daar niet spontaan haar voorwaarden voor herschrijven.

Wat je wél kunt regelen, is wat jullie tegenover elkaar moeten doen binnen de mogelijkheden die de geldverstrekker biedt.

Wie krijgt het recht? Wie doet eventueel afstand? En wie moet later meewerken?

Dat klinkt allemaal overdreven juridisch voor iets wat ooit begon met: “Zullen we samen een huis kopen?”

Maar dat is wel vaker zo met hypotheken, aan het begin krijg je bloemen van de makelaar, aan het einde soms een invulformulier van drie pagina’s.

De eettafel was makkelijker

Bij mijn klanten kwamen we er uiteindelijk uit.

De eettafel was verdeeld, de bank ook.

En uiteindelijk lukte dat met de hypotheekrente eveneens.

Maar dat gesprek was een stuk eenvoudiger geweest als er jaren eerder al één zin over op papier had gestaan.

Dus als je gaat samenwonen of trouwen en één van beiden brengt een mooie oude hypotheekrente mee, leg dan niet alleen vast van wie welk deel van het huis is, maar zeker ook:

Van wie is straks eigenlijk die hypotheekrente?”

Want een eettafel kun je desnoods nog door midden zagen.

Bij een rente van 1,8% zou ik dat toch liever anders oplossen.