Over rente, aftrek en het recht van de vroege vogel

Er zijn van die onderwerpen die met regelmaat terugkomen in het nieuws. De één zucht erbij, de ander spitst de oren.
De hypotheekrenteaftrek is er zo één. Het lijkt wel of hij elk jaar opnieuw ter discussie wordt gesteld.
Toch is er nu iets veranderd: de kans dat er daadwerkelijk aan gesleuteld gaat worden lijkt groter dan ooit.
En dat roept vragen op — want wat betekent dat straks voor jouw maandlasten?

Het was ergens in 2021 dat mijn collega met een grote glimlach zijn nieuwe rentecontract onder mijn neus schoof: “22 jaar vastgezet, tegen 1,45%,” zei hij trots. Ik weet nog dat ik dacht: dat is alsof je de Eiffeltoren koopt voor de prijs van een aansteker. 

Drie jaar later spreken we elkaar weer over hypotheekrente, deze keer zonder glimlach. Het huis direct naast hem is verkocht, gekocht door een jong stelletje. Starters op de woningmarkt, voor een fors bedrag overboden en met een rente van boven de 4%. “Dat is gewoon oneerlijk,” zei hij. “Wij wonen in hetzelfde huis, maar onze maandlasten verschillen honderden euro’s per maand.”

En precies daar, tussen die twee buren, ligt de kern van het probleem van onze huidige woningmarkt: de kloof tussen de vroege vogels met lage rentes en de nieuwe kopers, die met een veel zwaardere last starten.

De hypotheekrenteaftrek: heilige huisjes bestaan niet meer

De laatste weken duiken de plannen weer op: het afbouwen of gedeeltelijk afschaffen van de hypotheekrenteaftrek. Een onderwerp dat, net als een slechte tv-serie, elke paar jaar opnieuw opduikt.

De redenering is begrijpelijk: de renteaftrek kost de overheid miljarden euro's per jaar en maakt huizenbezit, zeker in de hogere prijsklasse, nog steeds fiscaal aantrekkelijker dan huren. Minder hypotheekrenteaftrek zou dus een besparing opleveren. Geld dat de overheid elders kan inzetten.

Alleen als de hypotheekrenteaftrek verdwijnt, stijgen voor veel huiseigenaren de netto maandlasten. De pijn zal vooral voelbaar zijn bij de mensen die de afgelopen jaren hebben gekocht met een hogere rente. Zij trekken nu maandelijks veel rente af en dat voordeel verdwijnt deels, wanneer de aftrek wordt afgeschaft. Huiseigenaren die in 2021 nog hun hypotheek voor een rente van rond de 1,5% vastzetten, merken het minder: hun aftrekpost is klein, dus het effect blijft beperkt. Maar voor nieuwe kopers betekent zo’n maatregel een forse extra maandlast, bovenop de toch al gestegen huizenprijzen.

Wat doe je met zo’n bezuiniging?

De miljarden die vrijkomen bij het schrappen van de renteaftrek zijn verleidelijk. Politiek gezien kun je er alle kanten mee op:

• Huurmarkt stimuleren: bijvoorbeeld door meer middenhuurwoningen of belastingverlaging voor verhuurders.
• Starters helpen: via subsidies of gunstige leenconstructies.
• Energietransitie versnellen: door verduurzaming van bestaande woningen fiscaal aantrekkelijker te maken.

Allemaal logische bestemmingen, maar de echte kunst is om niet te vergeten dat we hier spreken over geld dat nu direct de woonlasten van miljoenen mensen verlicht. Velen zullen een verhoging van hun woonlasten ervaren als een belastingverhoging voor doelen waar zij niets mee hebben. Je kunt dus niet zomaar schuiven zonder dat er pijn voelbaar wordt.

Lage rente, hoge verwachtingen

De huizenbezitters met een rente uit de periode 2021-2022, leeft in wat je bijna een financieel parallel universum kunt noemen. Zij profiteren van lage lasten, hoge huizenprijzen en vaak ook van forse overwaarde. Dat voelt comfortabel — en dat is het ook. Maar het zorgt er tegelijk voor dat doorstroming stokt: weliswaar kennen veel banken verhuisregelingen, maar veel mensen zijn gewend aan hun lage maandlasten. Wie nu groter of anders gaat wonen, betaalt voor het nieuwe leningdeel een rente die tot 3 keer zijn huidige, lage rente kan zijn.
De nieuwe kopers daarentegen beginnen met nog hogere woningprijzen dan die uit 2021. Daarnaast zorgde de gestegen rente al voor een hogere maandlast en bouwen ze, door die hogere rente, veel minder snel vermogen op. Het verschil tussen deze twee groepen zal de komende jaren alleen maar duidelijker worden, zeker als de renteaftrek verder wordt beperkt.

Even ademhalen

Ik betrap mezelf er soms op dat ik de woningmarkt graag zie als een spreadsheet: rijen, kolommen, rekensommen — overzichtelijk en rationeel. Maar achter al die cijfers zitten mensen, zoals jij en ik, met plannen, dromen en soms ook zorgen. Zorgen over hoe de toekomst van onze kinderen eruit ziet. Wordt het voor hun nog moeilijker om aan een huis te komen? Als straks de hypotheekrenteaftrek in zijn geheel of deels verdwijnt, is het belangrijk dat we blijven kijken naar wat dat betekent voor het dagelijks leven. Niet alleen voor de staatskas of de koopkrachtplaatjes, maar voor het gevoel van zekerheid in dat huis waar je zo hard voor hebt gewerkt. Want of je nu in 2021 tekende of pas gisteren, iedereen wil hetzelfde: ’s avonds thuiskomen, de deur dichttrekken en weten dat het financieel klopt.

Tot slot

De komende tijd zal duidelijk worden of de plannen voor de hypotheekrenteaftrek werkelijkheid worden. Wat de politiek ook besluit, het is verstandig om eens naar je eigen situatie te kijken. Want of je nu een rente hebt uit het tijdperk van de lage cijfers of net bent ingestapt op een hoger niveau — inzicht geeft altijd rust.