Fiscaliteit & Looptijd

De fiscale behandeling van de eigen woning, renteaftrek en box-indeling is afhankelijk van persoonlijke omstandigheden en actuele belastingwetgeving. Interpretatie en toepassing vinden plaats door de Belastingdienst. Aan deze informatie kunnen geen bindende fiscale rechten worden ontleend.

Box 1 vs Box 3 – wat is het verschil?

Box 1 (eigen woning)
Een woning valt in box 1 wanneer deze je hoofdverblijf is. De hypotheek die is aangegaan voor aankoop, verbetering of onderhoud van deze woning kwalificeert als eigenwoningschuld.

Voorwaarden voor renteaftrek: 

• De lening moet zijn gebruikt voor de eigen woning.
• Nieuwe leningdelen (vanaf 1 januari 2013) moeten annuïtair of lineair worden afgelost in maximaal 30 jaar.
• De lening moet administratief correct zijn vastgelegd.

Voorbeeld box 1: 

- Eigen woning 

- Hypotheek € 350.000 

- Rente 4% → € 14.000 rente per jaar

Deze rente is, mits voldaan aan alle voorwaarden, aftrekbaar in box 1 tegen het geldende aftrektarief.

Box 3 (vermogen)
Een woning valt in box 3 wanneer deze niet je hoofdverblijf is, bijvoorbeeld een tweede woning of vakantiewoning.

Kenmerken box 3: 

• De woning en bijbehorende schuld vallen in box 3.
• De rente is niet aftrekbaar.
• Je betaalt vermogensrendementsheffing over het saldo van bezittingen minus schulden volgens de geldende box 3-systematiek.

Voorbeeld box 3: 

- Tweede woning 

- Hypotheek € 200.000 

- Rente 4% → € 8.000 per jaar

Deze rente is niet aftrekbaar; de woning en schuld worden meegenomen in de berekening van het box 3-vermogen.

De 30-jaarsregel voor renteaftrek

Voor elk leningdeel geldt een maximale periode van 30 jaar waarin renteaftrek mogelijk is.

Belangrijk: 

• De 30-jaarsperiode start op het moment van aangaan van dat specifieke leningdeel.
• Bij verhuizing blijft de resterende aftrekduur gelden voor dat leningdeel. Het leningdeel mag dus niet worden verlengd, op straffe van verlies van renteaftrek.
• Bij verhoging ontstaat een nieuw leningdeel met een eigen 30-jaarsperiode.

Voorbeeld: Leningdeel afgesloten in 2015 → renteaftrek loopt tot 2045.

Verhuis je in 2035 met een resterende schuld?

Dan resteert nog 10 jaar renteaftrek voor dat leningdeel.

Na afloop van de 30-jaarsperiode: 

- De lening kan blijven bestaan. 

- De rente is niet langer aftrekbaar in box 1. 

- De netto maandlast stijgt doordat het fiscale voordeel vervalt.

Overgangsrecht hypotheken van vóór 2013

Voor hypotheken die zijn afgesloten vóór 1 januari 2013 geldt overgangsrecht.

Dit betekent: 

• Ook aflossingsvrije leningdelen kunnen renteaftrek behouden.
• Er geldt geen verplichte annuïtaire of lineaire aflossing voor het bestaande leningdeel.
• De maximale renteaftrek blijft beperkt tot 30 jaar vanaf het oorspronkelijke startmoment.

Voorbeeld: Hypotheek afgesloten in 2010, deels aflossingsvrij.

Dit aflossingsvrije deel behoudt renteaftrek binnen de oorspronkelijke 30-jaarsperiode (tot 2040), mits het leningdeel niet wezenlijk wordt gewijzigd.

Wat wordt gezien als een wezenlijke wijziging? 

- Het verhogen van het leningdeel. 

- Het omzetten naar een nieuw leningdeel met andere voorwaarden. 

- Het fiscaal herstructureren van de lening.

In dat geval kan voor het gewijzigde deel de nieuwe fiscale wetgeving van toepassing worden.

Einde renteaftrek: wat betekent dit concreet?

Wanneer de 30-jaarsperiode is verstreken, blijft de hypotheek bestaan maar vervalt de renteaftrek.

Voorbeeld: - Hypotheek € 250.000 - Rente 4% → € 10.000 rente per jaar - Belastingvoordeel 36% → € 3.600 fiscaal voordeel

Na afloop van de aftrekperiode stijgt de netto last met € 3.600 per jaar.

Dit kan met name bij pensionering invloed hebben op de betaalbaarheid.