Hypotheek verhogen & verbouwen

Het verhogen of wijzigen van een hypotheek is altijd afhankelijk van inkomenstoetsing, taxatie, wetgeving en acceptatiebeleid van de geldverstrekker. Fiscale behandeling kan verschillen per situatie. Laat je individueel adviseren voordat je financiële verplichtingen aangaat.

Hoe kun je je hypotheek verhogen?

Een hypotheek verhogen kan op twee manieren:

Onderhandse verhoging (als bij het afsluiten een hogere inschrijving van je hypotheek bij de notaris is vastgelegd).
Tweede hypotheek via de notaris.

In vrijwel alle gevallen volgt een nieuwe inkomenstoets. De geldverstrekker beoordeelt opnieuw:

Je actuele inkomen
Je financiële verplichtingen
De waarde van de woning
Je leeftijd (met name richting pensioen)

Bij een tweede hypotheek of oversluiting is altijd volledige toetsing vereist.

Fiscale behandeling van nieuwe leningdelen

Een verhoging vormt fiscaal een nieuw leningdeel met eigen voorwaarden:

Voor renteaftrek moet het leningdeel (na 2013) annuïtair of lineair worden afgelost.
Voor elk leningdeel geldt een eigen 30-jaarsperiode voor renteaftrek.
Het bestedingsdoel bepaalt of de lening in box 1 of box 3 valt.

Gebruik je de verhoging voor verbetering of onderhoud van je eigen woning? Dan valt deze doorgaans in box 1.

Gebruik je de verhoging voor consumptieve besteding (bijvoorbeeld auto, schenking of belegging)? Dan valt dit deel meestal in box 3 en is de rente niet aftrekbaar.

Invloed op risicoklasse en NHG

Een verhoging kan invloed hebben op:

De verhouding tussen lening en woningwaarde (loan-to-value).
De bijbehorende rente-opslag (risicoklasse).

Stijgt de lening boven een bepaalde LTV-grens, dan kan een hogere rente-opslag gelden.

Bij NHG gelden aanvullende voorwaarden. Niet elke verhoging komt in aanmerking voor NHG en soms moet opnieuw worden getoetst aan de NHG-criteria.

Wat is een bouwdepot bij verbouwing?

Een bouwdepot is een gereserveerd bedrag binnen je hypotheek waaruit verbouwingsfacturen worden betaald.

Proces:

Je ontvangt een factuur van aannemer of leverancier.
Je dient deze in bij de geldverstrekker.
De bank controleert de factuur.
Betaling volgt vanuit het depot.

Je betaalt hypotheekrente over het opgenomen bedrag.

Over het niet-opgenomen deel van het depot ontvang je meestal een rentevergoeding. Deze vergoeding is vaak gelijk aan of lager dan de hypotheekrente. Is de vergoeding lager dan de hypotheekrente, dan betaal je per saldo rente over het saldo in het depot.

De depotduur bedraagt meestal 12 tot 24 maanden, afhankelijk van de geldverstrekker. Verlenging is soms mogelijk, maar vaak onder voorwaarden.

Wat is overwaarde opnemen?

Overwaarde ontstaat wanneer de marktwaarde van je woning hoger is dan je openstaande hypotheekschuld.

Voorbeeld: - Woningwaarde: € 500.000 - Hypotheek: € 350.000 - Overwaarde: € 150.000

Overwaarde opnemen betekent dat je extra leent op basis van deze waarde.

Belangrijk:

Overwaarde op papier betekent niet automatisch dat je dit bedrag kunt opnemen.
De geldverstrekker toetst altijd je inkomen.
De maximale lening bedraagt doorgaans maximaal 100% van de marktwaarde.
Leeftijd en toekomstig pensioeninkomen kunnen de leencapaciteit beperken.

Het is geen gratis geld:

Je schuld stijgt.
Je maandlast stijgt.
Je betaalt rente.

Opeet- of verzilverhypotheek (voor senioren)

Speciaal voor senioren bestaan verzilver- of opeethypotheken.

Kenmerken:

Vaak minimale leeftijd (bijvoorbeeld 60 of 65 jaar). -
Maximale opname afhankelijk van leeftijd en woningwaarde.
Meestal geen volledige 100% LTV mogelijk.
Rente wordt vaak bij de schuld opgeteld (rente-op-rente-effect).
De rente ligt vaak hoger dan bij reguliere hypotheken.

Fiscale behandeling:

Wordt het geld niet gebruikt voor de eigen woning? Dan valt dit meestal in box 3 en is de rente niet aftrekbaar.

Gevolg:

De schuld groeit in de tijd. Er blijft minder overwaarde over voor erfgenamen.