Maximale Hypotheek & Toetsing

De informatie in deze rubriek is algemeen informatief van aard en gebaseerd op actuele wet- en regelgeving en gangbaar acceptatiebeleid. Individuele beoordeling door een geldverstrekker kan afwijken op basis van persoonlijke omstandigheden, interne richtlijnen en toekomstige wetswijzigingen. Aan deze tekst kunnen geen rechten worden ontleend.

Welke verplichtingen verlagen je maximale hypotheek?

Bij het bepalen van je maximale hypotheek kijkt de bank naar je bruto inkomen én naar je vaste financiële verplichtingen.

Verplichtingen die vrijwel altijd meetellen:

Persoonlijke lening
Doorlopend krediet
Creditcardschuld (voor zover sprake is van een structurele schuld of een BKR-registratie; een kaart die maandelijks volledig wordt afgelost zonder openstaand saldo telt doorgaans niet als vaste last mee)
Studieschuld
Private lease (wordt doorgaans als financiële verplichting geregistreerd bij het BKR; de volledige maandtermijn wordt meestal meegenomen in de inkomenstoets)
Partneralimentatie (daadwerkelijke betalingsverplichting wordt als vaste last meegenomen; ontvangen partneralimentatie kan onder voorwaarden juist als inkomen worden meegenomen)
BKR-registraties van bijvoorbeeld een telefoonabonnement waarin ook de telefoon is meegefinancierd.

Kinderalimentatie wordt door sommige geldverstrekkers niet apart als vaste last meegenomen, maar er zijn ook partijen die een betalingsverplichting wél als maandlast kunnen meewegen. Dit verschilt per geldverstrekker en situatie.

Principe:

Geldverstrekkers werken met financieringslastpercentages (op basis van Nibud-normen). Structurele maandverplichtingen verlagen de ruimte binnen deze normen, waardoor het maximaal toegestane hypotheekbedrag daalt.

Voorbeeld: Maandelijkse leninglast € 300 → dit kan tienduizenden euro’s schelen in maximale hypotheek.

Specifiek: hoe wordt een DUO-lening meegenomen in de toetsing?

Een studieschuld bij DUO wordt door geldverstrekkers meegenomen op basis van normpercentages. De bank kijkt daarbij naar:

De oorspronkelijke studieschuld of de actuele restschuld (afhankelijk van beleid van de geldverstrekker)
Het toepasselijke terugbetalingsstelsel (15 jaar of 35 jaar)
Het bijbehorende normpercentage dat hoort bij dat stelsel

Belangrijk:

- Er wordt meestal niet gerekend met je feitelijke maandbedrag bij DUO.

- Ook wanneer je tijdelijk minder aflost vanwege draagkracht, blijft de normatieve last leidend.

Voorbeeld:

Oorspronkelijke studieschuld: € 40.000 - Bank hanteert normpercentage passend bij 35-jaarsstelsel

De bank rekent dan met een fictieve maandlast op basis van dat percentage. Deze maandlast wordt volledig meegenomen in de berekening van je maximale hypotheek.

Gevolg: afhankelijk van inkomen en rente kan dit een aanzienlijk verschil maken in je leencapaciteit.

Welk effect heeft rente op je maximale hypotheek?

De rente bepaalt hoeveel maandlast hoort bij een bepaald hypotheekbedrag.

Hoe hoger de rente, hoe hoger de maandlast per € 1.000 lening — en dus hoe lager je maximale hypotheek.

Indicatief voorbeeld (alleen ter illustratie; afhankelijk van huishoudsamenstelling, leeftijd en geldende leennormen):

Inkomen € 60.000 - Bij 2% rente → mogelijk ± € 350.000 - Bij 5% rente → mogelijk ± € 280.000

Daarnaast geldt: Bij rentevast korter dan 10 jaar kan een hogere toetsrente worden gehanteerd. Dit beperkt de maximale hypotheek verder.

Pensioen binnen 10 jaar en toetsing

Wanneer je binnen ongeveer 10 jaar de AOW-leeftijd bereikt, houden geldverstrekkers bij een nieuwe hypotheekaanvraag rekening met je verwachte pensioeninkomen.

Dat betekent dat niet alleen naar je huidige salaris wordt gekeken, maar naar het inkomen dat je ontvangt op of na pensioendatum. Daarbij wordt doorgaans gekeken naar:

AOW-uitkering
Levenslang ouderdomspensioen
Eventuele lijfrente-uitkeringen
Andere structurele inkomsten

Gevolg: De maximale hypotheek kan lager uitvallen dan wanneer uitsluitend met het huidige inkomen wordt gerekend.

Dit geldt niet alleen bij aankoop van een woning, maar ook bij:

Oversluiten
Verhogen van de hypotheek
Ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid

De toetsing op toekomstig pensioeninkomen staat los van de rentevast periode.

Wat is NHG en welke voorwaarden gelden daarvoor?

NHG staat voor Nationale Hypotheek Garantie. Dit is een garantie die wordt verstrekt via de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW).

Wat betekent NHG? - De geldverstrekker loopt minder risico omdat het Waarborgfonds onder voorwaarden kan bijspringen bij een restschuld na gedwongen verkoop. In ruil daarvoor betaal je eenmalig een borgtochtprovisie. Hypotheken met NHG hebben vaak een lagere rente dan vergelijkbare hypotheken zonder NHG.

Belangrijke voorwaarden: -

De hypotheek mag niet hoger zijn dan de actuele NHG-kostengrens.
De woning moet bedoeld zijn als hoofdverblijf.
De lening moet verantwoord zijn op basis van de geldende leennormen.
Voor renteaftrek moet de lening voldoen aan de fiscale aflossingseisen (annuïtair of lineair voor nieuwe leningdelen).

Voorbeeld:

Koop je een woning van € 350.000 en blijf je binnen de NHG-kostengrens, dan kun je een hypotheek met NHG aanvragen. Hierdoor kan de rente bijvoorbeeld 0,2% tot 0,5% lager uitvallen dan zonder NHG, afhankelijk van markt en aanbieder.

Let op:

NHG betekent geen vrijstelling van toetsing. De bank beoordeelt nog steeds volledig je inkomen en financiële verplichtingen.