Rente & rentevast periode
Juridische toelichting: Rentetarieven, opslagen, boeteberekeningen en voorwaarden verschillen per geldverstrekker en kunnen wijzigen. De beschreven situaties zijn algemeen van aard en vormen geen persoonlijk financieel advies of aanbod.
Wat is een rentevast periode?
De rentevast periode is de periode waarin je rentepercentage contractueel vaststaat. Tijdens deze periode wijzigt je bruto maandlast niet door rentebewegingen op de markt.
Nuance: - Bij een daling van je risicoklasse (bijvoorbeeld door extra aflossing of waardestijging van de woning) kan de rente-opslag soms tussentijds worden verlaagd, afhankelijk van de voorwaarden van de geldverstrekker. - Bij rentemiddeling blijft de oorspronkelijke rentevast periode meestal doorlopen, maar wordt het rentepercentage aangepast.
Na afloop van de rentevast periode ontvang je een nieuw rentevoorstel. Je kunt dan verlengen of (boetevrij) oversluiten.
Wanneer is oversluiten interessant?
Oversluiten betekent dat je je bestaande hypotheek aflost en een nieuwe afsluit tegen andere voorwaarden. Dit kan bij een andere geldverstrekker, maar ook intern bij je huidige bank.
Oversluiten kan interessant zijn wanneer:
- De actuele rente aanzienlijk lager is dan je huidige rente.
- Je hypotheekvorm niet meer aansluit bij je situatie.
- Je extra wilt lenen.
- Je meer zekerheid wilt richting pensioen.
Hoe wordt boeterente berekend?
Als je oversluit tijdens je rentevast periode kan de bank boeterente rekenen. Deze wordt doorgaans berekend op basis van:
- Het renteverschil tussen jouw contractrente en de actuele marktrente
- De resterende duur van je rentevast periode
- De contante waarde van het renteverschil
De meeste geldverstrekkers hanteren daarnaast een boetevrije aflosruimte (vaak 10% tot 20% van de hoofdsom per jaar).
Fiscaal: Boeterente is in principe aftrekbaar als deze betrekking heeft op de eigenwoningschuld. Als een deel van de lening niet kwalificeert als eigenwoningschuld, is de boeterente over dat deel niet aftrekbaar. Rente betaald over meegefinancierde boeterente is niet aftrekbaar.
Rekenvoorbeeld oversluiten
Hypotheek: € 300.000
Huidige rente: 5%
Nieuwe rente: 3,5%
Oversluitkosten (incl. boeterente): € 9.000
Bruto maandverschil: ± € 375.
Let op: het netto voordeel is afhankelijk van je belastingtarief en de mate waarin renteaftrek van toepassing is.
Het omslagpunt wordt berekend door de totale kosten te delen door het maandelijkse voordeel.
Belangrijk: oversluiten is financieel interessant wanneer de terugverdientijd korter is dan de periode dat je verwacht de hypotheek aan te houden (of korter dan de resterende rentevast periode als je daarna boetevrij kunt wijzigen).
Invloed van risicoklasse en NHG op rente
De hoogte van je rente wordt mede bepaald door:
- De verhouding tussen lening en woningwaarde LTV (loan-to-value)
- Of je een hypotheek met NHG hebt. Hoe lager de lening ten opzichte van de woningwaarde, hoe lager de rente-opslag doorgaans is.
Bij NHG geldt vaak een lagere rente omdat het risico voor de geldverstrekker beperkter is.
